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[Statement] The European Union’s Affordable Housing Plan

Posted by European Action Coalition on 5 February 2025
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With “affordable housing,” the residential sector remains a target of financialization. We demand a European Public and Social Housing Plan

The European Action Coalition for the Right to Housing and the City is concerned that the preparatory documents of the European Affordable Housing Plan from the end of 2024 totally neglect targeting public housing, i.e., housing stock in public ownership, as an alternative to housing financialization, a matter to which it does not refer either. The Plan only invokes affordable and sustainable housing realized via public and private investments. At most, it regards improving access to this type of housing for vulnerable groups. It is not preoccupied with clarifying the relationship between affordable housing and public and social housing affordable as price (or low-cost) compared to people’s income.

We call attention to the risk that if the Plan remains as defined in its working documents, the new European Commission’s promise of solving the housing affordability crisis will end in reproducing the old EU economic policy model supporting housing financialization. This is not the result we would expect from recognizing housing as a European problem after decades of deepening and enlarging housing crisis. 

In its recent paper, the Directorate-General for Employment, Social Affairs and Inclusion (which is tasked with leading the European Affordable Housing Plan) rightly acknowledges that housing affordability for prospective homeowners and renters today is lower than it was a decade ago due to the decoupling of housing costs and income growth. However, EU decision-makers are still reluctant to identify housing financialization as a cause of the housing crisis. On the contrary, they are ready to open the affordable housing sector (which they define as a solution) to private investments and financial instruments.     

We observe that the European Commission is about to repeat what it has done earlier by not acting on the real causes of the housing crisis, i.e., solving a crisis in a way that deepens it. One should remember how, in 2008, the EU policies rescued the banks while neglecting the protection of indebted people against evictions. Or, after 2014, how they increased the role of investment funds in the economy (and real estate development and the housing sector), which resulted in the financialization of rental housing. Then and now, prioritizing the interests of businesses over the public interest was unacceptable for us.      

 

Lessons from the recent past 

Since the last financial crisis, triggered by predatory lending and debt securitization and marked by the collapse of the banking sector, the EU created the Capital Markets Union (CMU) in 2015. The CMU aims to strengthen cross-border capital flows, provide investors with better investment opportunities, and make the EU a safer place to invest. As a result, a barrier-free market was created, among other things, for collective funds that invest long-term in infrastructure projects and real estate. 

In the past five years, several research reports elaborated on behalf of members of the European Parliament highlighted that the housing affordability crisis across Europe resulted from financialization. Housing scholars and activists acknowledged that the predominance of financial actors, markets, and instruments in the housing sector transformed homes into an asset class, an object of capital investment and speculative transactions. In all the EU Member States (MSs), on a different path and various degrees, the build-to-rent and buy-to-let housing model favored by investment funds became a strong competitor to the old mortgage-backed homeownership system. 

As a result of the above developments, prices soared, housing became increasingly unaffordable for more and more social categories, and homelessness increased. 

The expert reports formulated recommendations for the housing crisis, including implementing EU-level regulatory measures to combat financialization. These measures should regulate the financial market (particularly the mortgage market) to put barriers to international speculation and its institutional actors, control short-term rentals, tighten mortgage lending controls, place caps on rents, and improve market transparency. 

If such regulations are not implemented, the European Affordable Housing Plan risks becoming an instrument of the Investment Union and Capital Markets Union. 

If the EU is not redefined as a Socio-Economic Union with housing socialization as one of its central pillars, its economic governance will continue to favor profit over people in the housing sector. Such a Union must be sustained by a democratic finance system promoted and monitored by EU institutions and carried out locally according to the specific conditions of the MSs.

 

The new proposals of the European Affordable Housing Plan

With the appointment of the new European Commission in 2024, housing was set to become a distinct part of the Energy and Housing Commissioner’s portfolio. According to the official documents, his task is “to support Member States in addressing the root causes of housing supply issues and to unlock public and private investment for affordable and sustainable housing.” 

This aim is supposed to be fulfilled through the first-ever European Affordable Housing Plan (led by DG EMPL) and through the novel Strategy for Housing Construction (led by DG GROW for Internal Market, Industry, Entrepreneurship and SMEs and DG for Research and Innovation). 

To boost the supply of affordable and sustainable housing, the Commission will inject liquidity into the market by allowing MSs to double the planned Cohesion Policy investments in affordable housing using private funding via financial instruments. On the other hand, the Energy and Housing Commissioner will work with the European Investment Bank to develop a pan-European investment platform for affordable and sustainable housing. Additionally, the Plan aims to continue using cohesion policy funding for energy efficiency investments in housing. 

Another new initiative in the European Affordable Housing Plan guidelines is about raising awareness of the need for innovative forms of inclusive housing (such as intergenerational housing) and alternative housing models (such as housing cooperatives and community land trusts). Additionally, as part of the EU Anti-Poverty Strategy, the Plan proposes a Council recommendation on enabling frameworks to eradicate homelessness. 

The European Affordable Housing Plan also expects the EU Mortgage Credit Directive to be revised to encourage green mortgages.  

Additionally, the Plan has a set of new proposals to empower the collaboration between national authorities, cities, regions, and the private sector in matters such as mapping investment needs and barriers both on the demand and the supply side (through a European Housing Alliance); exchanging good practices; organizing an annual EU summit on housing; supporting public authorities to design and implement reforms to supply affordable and sustainable housing; monitoring energy performance of buildings and its implications for affordability; making an inventory about how fiscal measures affect housing affordability; providing guidance to MSs on how to support affordable house building via permitting, urban planning and taxation.

 

The most problematic aspects of the European Affordable Housing Plan 

1. While it is true that the production of housing needs finance, it is wrong to affirm that: 

  • The MSs withdrew from producing public housing due to a lack of public funds; without recognizing that the lack of public funds resulted from the decade-long economic policies of the EC regarding the obligation of the MSs to reduce public spending in public services, including public and social housing.  
  • Housing prices increased due to the reduced supply provided by the private sector or because, for several reasons, developers could not build enough to fulfill the existing housing demand; without recognizing that housing unaffordability is a result of the transformation of the housing sector into a domain of unregulated and financialized capital accumulation.  

2. The involvement of the European Investment Bank as the main actor of the foreseen Pan-European platform for affordable and sustainable housing

The European Investment Bank is the financial arm of the European Union. In the past five years, it has provided countercyclical support to investment and made riskier projects possible. The EIB Group (of which the European Investment Fund is also part) offers various financial products and services. It is a financially autonomous institution that raises money from other investors through the international capital markets. Because of how the EIB works, the platform for affordable housing will be a platform for investors looking for profit. Therefore, the European Affordable Housing Plan will provide a highly financialized housing stock without offering any guarantee for preventing the increase of homelessness due to urban planning that favors property speculators and the profit-seeking construction sector.  

In addition, the European Affordable Housing Plan’s reliance on the EIB risks reproducing and deepening the gaps between the MSs (in this sector, too). Because each MS’s share of the Bank’s capital is based on its economic weight within the EU (expressed in GDP) at the time of its accession, and, obviously, this share is very unequal.

3. There has been no admission that private investors in affordable housing will benefit from this new housing market’s high profitability rates

The arguments for the affordable housing plan present this plan as it would only benefit society (those in housing need) or the government, which supposedly does not have public funds to invest in the housing sector. The EC does not explicitly recognize that the affordable housing plan is about adopting in the housing sector the EU’s general plan to support private investors and financial actors. However, implicitly, it is clear that in the context of the current poly-crisis of capitalism, capital needs to be held up by the states or trans-statal actors via several types of support, such as fiscal and/or financing mechanisms, including de-risking, guarantees, or subsidies. Offering more support to private investments means more regulation in their favor, increasing people’s vulnerability in the housing market.      

4. The lack of definition of “affordable housing”

  • Is affordability defined in absolute price, i.e., a price below the speculators’ market price? Would this comparative market price mean an average, maximum, or minimum price? Or is affordability defined in terms of people’s income, i.e., affordability below or above a specific income level?  
  • Is affordable housing different from social housing in that it is dedicated to those who cannot afford to buy or rent a home from the market, while social housing is conceived to be ensured only to the very poor?   
  • How is this plan related to former EU commitments to eradicating homelessness or solving the European homelessness crisis?  

These are questions that are not addressed in the Plan.

5. The lack of clarifying property relations

Other matters which remain unclarified in the Plan are: 

  • Is affordable housing intended to assure access to homeownership? Or is it intended to become a new type of rental housing? 
  • Will the newly produced affordable housing be in public ownership and rented out by state authorities? 
  • Will it be in private ownership? If so, will it be rented at an affordable price for a limited period, or will the affordable rent be protected against speculative market forces forever?  
  • Given that the affordable housing supply is provided by cooperation between public and private investments, what leverage does this situation assure for the public sector, housing organizations, and people to control this sector by regulations or otherwise and prevent the affordable housing stock from being transformed into market housing?   

 

Conclusions

The preliminary documents of the European Affordable Housing Plan show that the European Commission, supposedly committed to solving the housing affordability crisis, does not seek a solution to housing financialization. Instead, it aims to attract private sector investments in affordable housing, so it calls for more financialization. 

Under conditions in which the European Commission’s new political and financial priorities are EU’s global competitiveness and developing the military-industrial complex, one cannot expect the EC to provide too many EU funds or allow the MSs to spend too much of the public budget on affordable housing.

Due to these facts, there is a massive risk that the European Affordable Housing Plan will be used as a new instrument of housing financialization without solving the housing crisis from the perspective of those of us who need housing to live. If, until now, housing financialization was facilitated indirectly by EU economic policies, with the European Affordable Housing Plan, this process would be supported directly as a consequence of an explicit political decision. This will happen both by inviting institutional investors to invest in the affordable housing sector and become institutional landlords, as they will be allowed to build to rent, and by supporting them with de-risking measures, state aid, and subsidies.  

The above logic explains why the European Commission did not want to elaborate and implement a European Public and Social Housing Plan and refused to embrace measures to reduce and eliminate the effects of financialization in the housing sector. 

 

EAC demand: a European Public and Social Housing Plan 

Because of the problems identified above, the European Action Coalition for the Right to Housing and the City cannot accept the European Affordable Housing Plan. Instead, it demands a European Public and Social Housing Plan and a political decision from national and EU-level decision-makers in this sense. 

The Plan we demand should include, among others, the following measures:

  • Consider the public and social housing costs not as social expenses that need to be reduced or cut but as an investment in creating a common good and wealth to benefit society instead of individualistic profit.
  • Increase public investment into public and social housing by including, in the European Semester and the National Reform Programmes, a quantitative national public investment target for public and social housing in all MSs and financial sanctions if this goal is not reached.   
  • Exempt governmental spending on public and social housing from the rules regarding the public deficit. This measure would be crucial nowadays, as the EC ended the flexibilization of its fiscal discipline policies, which in several MSs has translated into a new wave of austerity measures.
  • Exempt governmental spending on public housing from competition rules. 
  • Consider exempting social housing, currently framed as a Service of general economic interest, from competition rules and putting it in the social services of general interest category. 
  • Create a significant stock of public housing to respond to the needs of various social and income categories and counterbalance the effects of the financialized housing market (the rising cost of housing as an asset class).
  • Enlarge the socialized part of the housing sector by expropriating a percentage of properties owned by institutional landlords and constructed by private developers and by using the properties of institutional owners for social housing when these have been left empty for more than two years. Requisitioned empty buildings, which are increasing in several countries, might cover the urgent need of housing all homeless people, including migrants.
  • Reverse the process of financialization, prevent speculation, laundering dirty money, and tax evasion in the property sector. Regulate institutional property owners, control market housing and land prices and private rental costs, and protect tenants from evictions so that these interventions could strengthen the tenants’ rights.    
  • Control and democratize finance flowing through the housing sector so that profit-making concerns do not dominate its logic for the benefit of private gains but serve people’s housing needs as a public interest.        
  • Rather than directing public funds to private construction companies and offering subsidies and tax exemptions that de-risk the private production of affordable housing, the EU should allocate these funds to socialize housing production. Municipal, regional, or public authorities should control this process, with oversight from housing rights organizations. Additionally, solutions to end homelessness should involve users in designing and building homes, respecting the imperatives of ecological construction. 

 

Sources used:

Français

Avec le « logement abordable », le secteur résidentiel reste une cible de la financiarisation. Nous exigeons un plan européen pour le logement public et social

La Coalition européenne d’action pour le droit au logement et à la ville est préoccupée par le fait que les documents préparatoires du Plan européen pour le logement abordable à partir de fin 2024 négligent totalement de cibler le logement public, c’est-à-dire le parc de logements en propriété publique, comme alternative à la financiarisation du logement, une question à laquelle il ne se réfère pas non plus. Le plan se contente d’évoquer des logements abordables et durables réalisés grâce à des investissements publics et privés. Il s’agit tout au plus d’améliorer l’accès à ce type de logement pour les groupes vulnérables. Il ne se préoccupe pas de clarifier la relation entre le logement abordable et le logement public et social abordable en termes de prix (ou de faible coût) par rapport aux revenus des personnes.

Nous attirons l’attention sur le risque que si le Plan reste tel que défini dans ses documents de travail, la promesse de la nouvelle Commission européenne de résoudre la crise du logement abordable finira par reproduire l’ancien modèle de politique économique de l’UE soutenant la financiarisation du logement. Ce n’est pas le résultat que nous attendons de la reconnaissance du logement comme un problème européen après des décennies d’aggravation et d’élargissement de la crise du logement.

Dans son récent document, la Direction générale de l’emploi, des affaires sociales et de l’inclusion (chargée de diriger le Plan européen pour un logement abordable) reconnaît à juste titre que l’accessibilité au logement pour les candidats à la propriété et à la location est aujourd’hui plus faible qu’il y a dix ans en raison du découplage entre les coûts du logement et la croissance des revenus. Cependant, les décideurs européens sont encore réticents à identifier la financiarisation du logement comme l’une des causes de la crise du logement. Au contraire, ils sont prêts à ouvrir le secteur du logement abordable (qu’ils définissent comme une solution) aux investissements privés et aux instruments financiers.

Nous constatons que la Commission européenne est sur le point de répéter ce qu’elle a fait précédemment en n’agissant pas sur les causes réelles de la crise du logement, c’est-à-dire en résolvant une crise d’une manière qui l’aggrave. Il faut se rappeler comment, en 2008, les politiques de l’UE ont sauvé les banques tout en négligeant la protection des personnes endettées contre les expulsions. Ou, après 2014, comment elles ont accru le rôle des fonds d’investissement dans l’économie (et dans le développement immobilier et le secteur du logement), ce qui a entraîné la financiarisation du logement locatif. Hier comme aujourd’hui, il était inacceptable pour nous de donner la priorité aux intérêts des entreprises plutôt qu’à l’intérêt public.

 

Les leçons du passé récent

Depuis la dernière crise financière, déclenchée par les prêts prédateurs et la titrisation des dettes et marquée par l’effondrement du secteur bancaire, l’UE a créé en 2015 l’Union des marchés de capitaux (UMC). L’UMC vise à renforcer les flux de capitaux transfrontaliers, à offrir aux investisseurs de meilleures opportunités d’investissement et à faire de l’UE un lieu d’investissement plus sûr. En conséquence, un marché sans barrières a été créé, entre autres, pour les fonds collectifs qui investissent à long terme dans des projets d’infrastructure et dans l’immobilier.

Au cours des cinq dernières années, plusieurs rapports de recherche élaborés au nom de membres du Parlement européen ont souligné que la crise du logement abordable en Europe résultait de la financiarisation. Les spécialistes et les activistes du logement ont reconnu que la prédominance des acteurs, des marchés et des instruments financiers dans le secteur du logement a transformé les logements en une classe d’actifs, un objet d’investissement en capital et de transactions spéculatives. Dans tous les États membres de l’UE, selon des voies différentes et à des degrés divers, le modèle de logement « construire pour louer » et « acheter pour louer », favorisé par les fonds d’investissement, est devenu un concurrent puissant de l’ancien système d’accession à la propriété garanti par des hypothèques.

En conséquence, les prix ont grimpé en flèche, le logement est devenu de plus en plus inabordable pour un nombre croissant de catégories sociales et le nombre de sans-abri a augmenté.

Les rapports d’experts ont formulé des recommandations pour faire face à la crise du logement, notamment la mise en œuvre de mesures réglementaires au niveau de l’UE pour lutter contre la financiarisation. Ces mesures devraient réglementer le marché financier (en particulier le marché hypothécaire) afin de mettre des barrières à la spéculation internationale et à ses acteurs institutionnels, contrôler les locations de courte durée, renforcer le contrôle des prêts hypothécaires, plafonner les loyers et améliorer la transparence du marché.

Si ces réglementations ne sont pas mises en œuvre, le plan européen pour le logement abordable risque de devenir un instrument de l’Union de l’investissement et de l’Union des marchés de capitaux.

Si l’UE n’est pas redéfinie comme une Union socio-économique dont l’un des piliers centraux est la socialisation du logement, sa gouvernance économique continuera à favoriser le profit au détriment des personnes dans le secteur du logement. Une telle Union doit être soutenue par un système financier démocratique promu et contrôlé par les institutions de l’UE et mis en œuvre localement en fonction des conditions spécifiques des États membres.

 

Les nouvelles propositions du Plan européen pour le logement abordable

Avec la nomination de la nouvelle Commission européenne en 2024, le logement devait devenir une partie distincte du portefeuille du commissaire à l’énergie et au logement. Selon les documents officiels, sa tâche consiste à « aider les États membres à s’attaquer aux causes profondes des problèmes d’offre de logements et à débloquer les investissements publics et privés en faveur d’un logement abordable et durable ».

Cet objectif est censé être atteint grâce au tout premier plan européen pour le logement abordable (dirigé par la DG EMPL) et à la nouvelle stratégie pour la construction de logements (dirigée par la DG GROW pour le marché intérieur, l’industrie, l’entrepreneuriat et les PME et la DG pour la recherche et l’innovation).

Pour stimuler l’offre de logements abordables et durables, la Commission injectera des liquidités sur le marché en permettant aux États membres de doubler les investissements prévus au titre de la politique de cohésion dans le domaine du logement abordable en recourant au financement privé par le biais d’instruments financiers. D’autre part, le commissaire à l’énergie et au logement travaillera avec la Banque européenne d’investissement pour développer une plateforme d’investissement paneuropéenne pour le logement abordable et durable. En outre, le plan vise à continuer à utiliser les fonds de la politique de cohésion pour les investissements dans l’efficacité énergétique des logements.

Une autre nouvelle initiative dans les lignes directrices du Plan européen pour le logement abordable concerne la sensibilisation à la nécessité de formes innovantes de logement inclusif (comme le logement intergénérationnel) et de modèles de logement alternatifs (comme les coopératives de logement et les fiducies foncières communautaires). En outre, dans le cadre de la stratégie européenne de lutte contre la pauvreté, le plan propose une recommandation du Conseil sur les cadres permettant d’éradiquer le sans-abrisme.

Le Plan européen pour le logement abordable prévoit également la révision de la directive européenne sur le crédit hypothécaire afin d’encourager les prêts hypothécaires écologiques.

En outre, le Plan contient une série de nouvelles propositions visant à renforcer la collaboration entre les autorités nationales, les villes, les régions et le secteur privé dans des domaines tels que la cartographie des besoins d’investissement et des obstacles tant du côté de la demande que de l’offre (par le biais d’une Alliance européenne pour le logement) ; l’échange de bonnes pratiques ; l’organisation d’un sommet européen annuel sur le logement ; le soutien aux autorités publiques pour concevoir et mettre en œuvre des réformes visant à fournir des logements abordables et durables ; le suivi de la performance énergétique des bâtiments et de ses implications pour l’accessibilité ; la réalisation d’un inventaire sur la façon dont les mesures fiscales affectent l’accessibilité du logement ; la fourniture de conseils aux États membres sur la façon de soutenir la construction de logements abordables par le biais de l’octroi de permis, de l’aménagement urbain et de la fiscalité.

 

Les aspects les plus problématiques du plan européen pour le logement abordable

1. S’il est vrai que la production de logements a besoin de financement, il est faux de l’affirmer:

  • Les États membres se sont retirés de la production de logements publics en raison d’un manque de fonds publics ; sans reconnaître que le manque de fonds publics résulte des politiques économiques de la CE qui durent depuis dix ans et qui obligent les États membres à réduire les dépenses publiques dans les services publics, y compris le logement public et social.
  • Les prix du logement ont augmenté en raison de la réduction de l’offre fournie par le secteur privé ou parce que, pour plusieurs raisons, les promoteurs n’ont pas pu construire suffisamment pour répondre à la demande de logement existante ; sans reconnaître que l’inabordabilité du logement est le résultat de la transformation du secteur du logement en un domaine d’accumulation de capital non réglementé et financiarisé.

2. L’implication de la Banque européenne d’investissement en tant que principal acteur de la plateforme paneuropéenne prévue pour le logement abordable et durable

La Banque européenne d’investissement est le bras financier de l’Union européenne. Au cours des cinq dernières années, elle a apporté un soutien anticyclique à l’investissement et a rendu possibles des projets plus risqués. Le groupe BEI (dont fait également partie le Fonds européen d’investissement) propose divers produits et services financiers. Il s’agit d’une institution financièrement autonome qui se procure des fonds auprès d’autres investisseurs sur les marchés internationaux des capitaux. En raison du mode de fonctionnement de la BEI, la plateforme pour le logement abordable sera une plateforme pour les investisseurs à la recherche de profits. Par conséquent, le plan européen pour le logement abordable fournira un parc de logements hautement financiarisé.

En outre, la dépendance du plan européen pour le logement abordable à l’égard de la BEI risque de reproduire et de creuser les écarts entre les États membres (dans ce secteur également). En effet, la part de chaque EM dans le capital de la Banque est basée sur son poids économique au sein de l’UE (exprimé en PIB) au moment de son adhésion et, de toute évidence, cette part est très inégale.

3. L’absence de reconnaissance des avantages des investisseurs privés dans le domaine du logement abordable

Les arguments en faveur du plan de logement abordable présentent ce plan comme bénéficiant uniquement à la société (ceux qui ont besoin d’un logement) ou au gouvernement, qui n’a soi-disant pas de fonds publics à investir dans le secteur du logement. La CE ne reconnaît pas explicitement que le plan pour le logement abordable consiste à adopter dans le secteur du logement le plan général de l’UE visant à soutenir les investisseurs privés et les acteurs financiers. Cependant, implicitement, il est clair que dans le contexte de la polycrise actuelle du capitalisme, le capital a besoin d’être soutenu par les Etats ou les acteurs transétatiques par le biais de plusieurs types de soutien, tels que les mécanismes fiscaux et/ou financiers, y compris la réduction des risques, les garanties ou les subventions. Offrir plus de soutien aux investissements privés signifie plus de déréglementation et plus de déréglementation augmente la vulnérabilité des personnes sur le marché du logement.

4. L’absence de définition du logement abordable

L’accessibilité est-elle définie en termes de prix absolu, c’est-à-dire un prix inférieur au prix du marché non réglementé? Ce prix de marché comparatif correspondrait-il à un prix moyen, maximum ou minimum? Ou bien le caractère abordable est-il défini en termes de revenus, c’est-à-dire un logement abordable en dessous ou au-dessus d’un niveau de revenu spécifique?

Le logement abordable diffère-t-il du logement social en ce sens qu’il est destiné à ceux qui n’ont pas les moyens d’acheter ou de louer un logement sur le marché, alors que le logement social n’est conçu que pour les plus pauvres?

Ces questions ne sont pas abordées dans le plan.

5. L’absence de clarification des relations de propriété

D’autres questions qui ne sont pas clarifiées dans le plan sont les suivantes :

  • Le logement abordable est-il destiné à assurer l’accès à la propriété? Ou sont-ils destinés à devenir un nouveau type de logement locatif?
  • Les logements abordables nouvellement produits appartiendront-ils au secteur public et seront-ils loués par les autorités publiques?
  • S’agira-t-il d’une propriété privée? Dans ce cas, seront-ils loués à un prix abordable pour une période limitée, ou le loyer abordable sera-t-il protégé à jamais contre les forces spéculatives du marché?
  • Etant donné que l’offre de logements abordables est le fruit d’une coopération entre investissements publics et privés, quel levier cette situation assure-t-elle au public pour contrôler ce secteur par le biais de réglementations ou autres et empêcher que le parc de logements abordables ne soit transformé en logements du marché?

 

Conclusions

Les documents préliminaires du Plan européen pour le logement abordable montrent que la Commission européenne, qui est censée s’engager à résoudre la crise du logement abordable, ne cherche pas de solution à la financiarisation du logement ; au contraire, elle vise à attirer les investissements du secteur privé dans le logement abordable, et appelle donc à une plus grande financiarisation.

Dans des conditions où les nouvelles priorités politiques et financières de la Commission européenne sont la compétitivité globale de l’UE et le développement du complexe militaro-industriel, on ne peut pas s’attendre à ce que la CE fournisse trop de fonds européens ou permette aux Etats membres de dépenser une part trop importante du budget public pour le logement abordable.

En raison de ces faits, le risque est grand que le Plan européen pour le logement abordable soit utilisé comme un nouvel instrument de financiarisation du logement sans résoudre la crise du logement du point de vue de ceux qui en ont besoin. Si, jusqu’à présent, la financiarisation du logement a été facilitée indirectement par les politiques économiques de l’UE, avec le Plan européen pour le logement abordable, ce processus sera soutenu directement en conséquence d’une décision politique explicite. Cela se fera à la fois en invitant les investisseurs institutionnels à investir dans le secteur du logement abordable et à devenir des propriétaires institutionnels, puisqu’ils seront autorisés à construire pour louer, et en les soutenant par des mesures de réduction des risques, des aides d’État et des subventions.

Cette logique explique pourquoi la Commission européenne n’a pas voulu élaborer et mettre en œuvre un plan européen pour le logement public et social et a refusé d’adopter des mesures visant à réduire et à éliminer les effets de la financiarisation dans le secteur du logement.

 

La demande de la CAE: un plan européen pour le logement public et social

En raison des problèmes identifiés ci-dessus, la Coalition européenne d’action pour le droit au logement et à la ville ne peut accepter le Plan européen pour le logement abordable. Elle demande plutôt un Plan européen pour le logement public et social et une décision politique de la part des décideurs nationaux et européens dans ce sens.

Le plan que nous demandons devrait inclure, entre autres, les mesures suivantes :

  • Considérer les coûts du logement public et social non pas comme des dépenses sociales qui doivent être réduites ou diminuées, mais comme un investissement dans la création d’un bien commun et d’une richesse au bénéfice de la société plutôt que d’un profit individualiste.
  • Augmenter l’investissement public dans le logement public et social en incluant, dans le semestre européen et les programmes nationaux de réforme, un objectif quantitatif d’investissement public national pour le logement public et social dans tous les Etats membres et des sanctions financières si cet objectif n’est pas atteint.
  • Exempter les dépenses gouvernementales pour le logement public et social des règles concernant le déficit public. Cette mesure serait cruciale aujourd’hui, car la CE met fin à la flexibilisation de ses politiques de discipline fiscale, ce qui s’est traduit dans plusieurs Etats membres par une nouvelle vague de mesures d’austérité.
  • Exempter les dépenses gouvernementales en matière de logement public des règles de concurrence.
  • Considérer le logement social, actuellement considéré comme un service d’intérêt économique général, comme faisant partie de la catégorie des services sociaux d’intérêt général et l’exempter des règles de concurrence.
  • Créer un nombre important de logements sociaux pour répondre aux besoins des différentes catégories sociales et de revenus et contrebalancer les effets de la financiarisation du marché du logement (l’augmentation du coût du logement en tant que classe d’actifs).
  • Élargir la partie socialisée du secteur du logement en expropriant un pourcentage des propriétés appartenant à des propriétaires institutionnels et construites par des promoteurs privés et en utilisant les propriétés des propriétaires institutionnels pour le logement social lorsqu’elles sont restées vides pendant plus de deux ans.
  • Inverser le processus de financiarisation, réglementer les propriétaires institutionnels, contrôler les prix des logements et des terrains sur le marché et les coûts de location privés, et protéger les locataires contre les expulsions afin que ces interventions puissent renforcer les droits des locataires.
  • Contrôler et démocratiser les flux financiers dans le secteur du logement de manière à ce que les intérêts lucratifs ne dominent pas sa logique au profit de gains privés, mais servent les besoins de logement de la population en tant qu’intérêt public.
  • Plutôt que de diriger des fonds publics vers des entreprises de construction privées et d’offrir des subventions et des exonérations fiscales qui réduisent les risques liés à la production privée de logements abordables, ces fonds devraient être alloués à la socialisation de la production de logements. Ce processus devrait être placé sous le contrôle des autorités municipales, régionales ou publiques.

 

Sources utilisées:

Español

Con la «vivienda asequible», el sector residencial sigue siendo objetivo de la financiarización. Exigimos un Plan Europeo de Vivienda Pública y Social

La Coalición Europea de Acción por el Derecho a la Vivienda y a la Ciudad está preocupada por el hecho de que los documentos preparatorios del Plan Europeo de Vivienda Asequible a partir de finales de 2024 dejen totalmente de lado el objetivo de la vivienda pública, es decir, el parque de viviendas de propiedad pública, como alternativa a la financiarización de la vivienda, cuestión a la que tampoco se refiere. El Plan sólo invoca la vivienda asequible y sostenible realizada a través de inversiones públicas y privadas. Como mucho, se refiere a la mejora del acceso a este tipo de vivienda para los grupos vulnerables. No se preocupa de aclarar la relación entre vivienda asequible y vivienda pública y social asequible en cuanto a precio (o bajo coste) en comparación con los ingresos de las personas.

Llamamos la atención sobre el riesgo de que, si el Plan se mantiene tal y como está definido en sus documentos de trabajo, la promesa de la nueva Comisión Europea de resolver la crisis de la asequibilidad de la vivienda acabe reproduciendo el viejo modelo de política económica de la UE que apoya la financiarización de la vivienda. Este no es el resultado que cabría esperar del reconocimiento de la vivienda como problema europeo tras décadas de profundización y ampliación de la crisis inmobiliaria.

En su reciente documento, la Dirección General de Empleo, Asuntos Sociales e Inclusión (señalada para dirigir el Plan Europeo de Vivienda Asequible) reconoce con razón que la asequibilidad de la vivienda para los futuros propietarios e inquilinos es hoy menor que hace una década debido a la disociación entre los costes de la vivienda y el crecimiento de los ingresos. Sin embargo, los responsables de la UE siguen mostrándose reacios a identificar la financiarización de la vivienda como causa de la crisis inmobiliaria. Por el contrario, están dispuestos a abrir el sector de la vivienda asequible (que definen como una solución) a las inversiones privadas y a los instrumentos financieros.

Observamos que la Comisión Europea está a punto de repetir lo que ha hecho anteriormente al no actuar sobre las causas reales de la crisis inmobiliaria, es decir, resolver una crisis de una manera que la profundiza. Hay que recordar cómo, en 2008, las políticas de la UE rescataron a los bancos mientras descuidaban la protección de las personas endeudadas frente a los desahucios. O, después de 2014, cómo aumentaron el papel de los fondos de inversión en la economía (y en la promoción inmobiliaria y el sector de la vivienda), lo que dio lugar a la financiarización de la vivienda de alquiler. Entonces y ahora, priorizar los intereses de las empresas sobre el interés público era inaceptable para nosotros.

 

Lecciones del pasado reciente

Desde la última crisis financiera, desencadenada por los préstamos abusivos y la titulización de la deuda y marcada por el colapso del sector bancario, la UE creó en 2015 la Unión de Mercados de Capitales (UMC). La CMU pretende reforzar los flujos de capital transfronterizos, ofrecer a los inversores mejores oportunidades de inversión y hacer de la UE un lugar más seguro para invertir. Como resultado, se creó un mercado sin barreras, entre otras cosas, para los fondos colectivos que invierten a largo plazo en proyectos de infraestructuras e inmobiliarios.

En los últimos cinco años, varios informes de investigación elaborados por encargo de miembros del Parlamento Europeo destacaron que la crisis de la asequibilidad de la vivienda en toda Europa era consecuencia de la financiarización. Los estudiosos y activistas de la vivienda reconocieron que el predominio de actores, mercados e instrumentos financieros en el sector de la vivienda transformó las viviendas en una clase de activo, objeto de inversión de capital y de transacciones especulativas. En todos los Estados miembros (EM) de la UE, por distintos caminos y en diversos grados, el modelo de construcción para alquilar y de compra para alquilar de viviendas favorecido por los fondos de inversión se convirtió en un fuerte competidor del antiguo sistema de propiedad de viviendas respaldado por hipotecas.

Como consecuencia de todo ello, los precios se dispararon, la vivienda se hizo cada vez más inasequible para un número creciente de categorías sociales y aumentó el número de personas sin hogar.

Los informes de los expertos formularon recomendaciones para la crisis de la vivienda, entre ellas la aplicación de medidas reguladoras a nivel de la UE para combatir la financiarización. Estas medidas deberían regular el mercado financiero (sobre todo el hipotecario) para poner barreras a la especulación internacional y a sus actores institucionales, controlar los alquileres a corto plazo, endurecer los controles de los préstamos hipotecarios, poner topes a los alquileres y mejorar la transparencia del mercado.

Si no se aplican estas normativas, el Plan Europeo de Vivienda Asequible corre el riesgo de convertirse en un instrumento de la Unión de Inversiones y de la Unión de Mercados de Capitales.

Si la UE no se redefine como una Unión Socioeconómica con la socialización de la vivienda como uno de sus pilares centrales, su gobernanza económica seguirá favoreciendo los beneficios por encima de las personas en el sector de la vivienda. Dicha Unión debe sustentarse en un sistema de financiación democrático promovido y supervisado por las instituciones de la UE y llevado a cabo a nivel local según las condiciones específicas de los Estados miembros.

 

Las nuevas propuestas del Plan Europeo de Vivienda Asequible

Con el nombramiento de la nueva Comisión Europea en 2024, la vivienda iba a convertirse en una parte diferenciada de la cartera del Comisario de Energía y Vivienda. Según los documentos oficiales, su tarea consiste en «apoyar a los Estados miembros para que aborden las causas profundas de los problemas de suministro de vivienda y desbloqueen la inversión pública y privada para una vivienda asequible y sostenible».

Se supone que este objetivo se cumplirá a través del primer Plan Europeo de Vivienda Asequible (dirigido por la DG EMPL) y a través de la novedosa Estrategia para la Construcción de Viviendas (dirigida por la DG GROW de Mercado Interior, Industria, Emprendimiento y PYME y la DG de Investigación e Innovación).

Para impulsar la oferta de viviendas asequibles y sostenibles, la Comisión inyectará liquidez en el mercado permitiendo que los Estados miembros dupliquen las inversiones previstas de la Política de Cohesión en viviendas asequibles utilizando financiación privada a través de instrumentos financieros. Por otro lado, el Comisario de Energía y Vivienda trabajará con el Banco Europeo de Inversiones para desarrollar una plataforma de inversión paneuropea para la vivienda asequible y sostenible. Además, el Plan pretende seguir utilizando la financiación de la política de cohesión para inversiones en eficiencia energética en la vivienda.

Otra nueva iniciativa de las directrices del Plan Europeo de Vivienda Asequible trata de concienciar sobre la necesidad de formas innovadoras de vivienda inclusiva (como la vivienda intergeneracional) y modelos alternativos de vivienda (como las cooperativas de vivienda y los fideicomisos de tierras comunitarias). Además, como parte de la Estrategia de Lucha contra la Pobreza de la UE, el Plan propone una recomendación del Consejo sobre marcos propicios para erradicar la falta de vivienda.

El Plan Europeo de Vivienda Asequible también espera que se revise la Directiva de la UE sobre créditos hipotecarios para fomentar las hipotecas verdes.

Además, el Plan cuenta con un conjunto de nuevas propuestas para potenciar la colaboración entre las autoridades nacionales, las ciudades, las regiones y el sector privado en asuntos como la cartografía de las necesidades de inversión y las barreras tanto en el lado de la demanda como en el de la oferta (a través de una Alianza Europea de la Vivienda); el intercambio de buenas prácticas; la organización de una cumbre anual de la UE sobre vivienda; el apoyo a las autoridades públicas para que diseñen y apliquen reformas que permitan ofrecer viviendas asequibles y sostenibles; el seguimiento de la eficiencia energética de los edificios y sus implicaciones para la asequibilidad; la elaboración de un inventario sobre cómo afectan las medidas fiscales a la asequibilidad de la vivienda; la orientación a los Estados miembros sobre cómo apoyar la construcción de viviendas asequibles a través de la concesión de permisos, la planificación urbanística y la fiscalidad.

 

Los aspectos más problemáticos del Plan Europeo de Vivienda Asequible

1. Si bien es cierto que la producción de viviendas necesita financiación, es un error afirmarlo:

  • Los EM se retiraron de la producción de vivienda pública por falta de fondos públicos; sin reconocer que la falta de fondos públicos fue consecuencia de las políticas económicas de la CE durante una década en relación con la obligación de los EM de reducir el gasto público en servicios públicos, incluida la vivienda pública y social.
  • Los precios de la vivienda aumentaron debido a la reducción de la oferta proporcionada por el sector privado o porque, por diversas razones, los promotores no pudieron construir lo suficiente para satisfacer la demanda de vivienda existente; sin reconocer que la inasequibilidad de la vivienda es el resultado de la transformación del sector de la vivienda en un ámbito de acumulación de capital no regulado y financiarizado.

2. La implicación del Banco Europeo de Inversiones como actor principal de la plataforma paneuropea prevista para la vivienda asequible y sostenible

El Banco Europeo de Inversiones es el brazo financiero de la Unión Europea. En los últimos cinco años, ha proporcionado apoyo anticíclico a la inversión y ha hecho posibles proyectos más arriesgados. El Grupo BEI (del que también forma parte el Fondo Europeo de Inversiones) ofrece diversos productos y servicios financieros. Es una institución financieramente autónoma que recauda dinero de otros inversores a través de los mercados internacionales de capitales. Debido a cómo funciona el BEI, la plataforma para la vivienda asequible será una plataforma para inversores en busca de beneficios. Por lo tanto, el Plan Europeo de Vivienda Asequible proporcionará un parque de viviendas altamente financiarizado.

Además, la dependencia del Plan Europeo de Vivienda Asequible del BEI corre el riesgo de reproducir y profundizar las diferencias entre los EM (también en este sector). Porque la cuota de cada EM en el capital del Banco se basa en su peso económico dentro de la UE (expresado en PIB) en el momento de su adhesión y, obviamente, esta cuota es muy desigual.

3. La falta de reconocimiento de los beneficios de los inversores privados en vivienda asequible

Los argumentos a favor del plan de vivienda asequible lo presentan como que sólo beneficiaría a la sociedad (a los necesitados de vivienda) o al gobierno, que supuestamente no dispone de fondos públicos para invertir en el sector de la vivienda. La CE no reconoce explícitamente que el plan de vivienda asequible consiste en adoptar en el sector de la vivienda el plan general de la UE para apoyar a los inversores privados y a los agentes financieros. Sin embargo, implícitamente, está claro que en el contexto de la actual policrisis del capitalismo, el capital necesita ser sostenido por los Estados o los actores transnacionales a través de varios tipos de apoyo, como los mecanismos fiscales y/o de financiación, incluyendo el des-riesgo, las garantías o las subvenciones. Ofrecer más apoyo a las inversiones privadas significa más desregulación y más desregulación aumenta la vulnerabilidad de las personas en el mercado de la vivienda.

4. La falta de definición de vivienda asequible

¿Se define la asequibilidad en términos de precio absoluto, es decir, un precio inferior al precio de mercado no regulado? ¿Significaría este precio de mercado comparativo un precio medio, máximo o mínimo? ¿O se define la asequibilidad en función de los ingresos de las personas, es decir, asequible por debajo o por encima de un nivel de ingresos específico?

¿Se diferencia la vivienda asequible de la vivienda social en que está dedicada a quienes no pueden permitirse comprar o alquilar una vivienda en el mercado, mientras que la vivienda social está concebida para ser asegurada sólo a los más pobres?

Son cuestiones que no se abordan en el Plan.

5. La falta de clarificación de las relaciones de propiedad

Otras cuestiones que siguen sin aclararse en el Plan son:

  • ¿La vivienda asequible pretende garantizar el acceso a la propiedad de la vivienda? ¿O pretende convertirse en un nuevo tipo de vivienda de alquiler?
  • ¿La vivienda asequible de nueva producción será de propiedad pública y la alquilarán las autoridades estatales?
  • ¿Serán de propiedad privada? Si es así, ¿se alquilará a un precio asequible durante un periodo limitado, o se protegerá el alquiler asequible contra las fuerzas especulativas del mercado para siempre?
  • Dado que la oferta de viviendas asequibles procede de la cooperación entre inversiones públicas y privadas, ¿qué influencia asegura esta situación para que el sector público controle este sector mediante reglamentos o de otro modo e impida que el parque de viviendas asequibles se transforme en viviendas de mercado?

 

Conclusiones

Los documentos preliminares del Plan Europeo de Vivienda Asequible muestran que la Comisión Europea, supuestamente comprometida con la resolución de la crisis de la asequibilidad de la vivienda, no busca una solución a la financiarización de la vivienda; al contrario, pretende atraer inversiones del sector privado en vivienda asequible, por lo que aboga por una mayor financiarización.

En unas condiciones en las que las nuevas prioridades políticas y financieras de la Comisión Europea son la competitividad global de la UE y el desarrollo del complejo militar-industrial, no se puede esperar que la CE proporcione demasiados fondos comunitarios o permita que los EM destinen una parte excesiva del presupuesto público a la vivienda asequible.

Debido a estos hechos, existe un enorme riesgo de que el Plan Europeo de Vivienda Asequible se utilice como un nuevo instrumento de financiarización de la vivienda sin resolver la crisis de la vivienda desde la perspectiva de los necesitados. Si hasta ahora la financiarización de la vivienda se veía facilitada indirectamente por las políticas económicas de la UE, con el Plan Europeo de Vivienda Asequible este proceso se verá apoyado directamente como consecuencia de una decisión política explícita. Esto ocurrirá tanto invitando a los inversores institucionales a invertir en el sector de la vivienda asequible y a convertirse en propietarios institucionales, ya que se les permitirá construir para alquilar, como apoyándoles con medidas de des-riesgo, ayudas estatales y subvenciones.

La lógica anterior explica por qué la Comisión Europea no quiso elaborar y aplicar un Plan Europeo de Vivienda Pública y Social y se negó a adoptar medidas para reducir y eliminar los efectos de la financiarización en el sector de la vivienda.

 

La demanda de la CAE: un Plan Europeo de Vivienda Pública y Social

Debido a los problemas señalados anteriormente, la Coalición Europea de Acción por el Derecho a la Vivienda y a la Ciudad no puede aceptar el Plan Europeo de Vivienda Asequible. En su lugar, exige un Plan Europeo de Vivienda Pública y Social y una decisión política de los responsables nacionales y comunitarios en este sentido.

El Plan que exigimos debería incluir, entre otras, las siguientes medidas:

  • Considerar los costes de la vivienda pública y social no como gastos sociales que hay que reducir o recortar, sino como una inversión para crear un bien común y una riqueza en beneficio de la sociedad en lugar de un beneficio individualista.
  • Aumentar la inversión pública en vivienda pública y social incluyendo, en el Semestre Europeo y en los Programas Nacionales de Reforma, un objetivo cuantitativo de inversión pública nacional en vivienda pública y social en todos los EM y sanciones financieras si no se alcanza dicho objetivo.
  • Eximir el gasto gubernamental en vivienda pública y social de las normas relativas al déficit público. Esta medida sería crucial hoy en día, ya que la CE está poniendo fin a la flexibilización de sus políticas de disciplina fiscal, lo que en varios EM se ha traducido en una nueva oleada de medidas de austeridad.
  • Eximir el gasto público en vivienda pública de las normas de competencia.
  • Considerar la vivienda social, actualmente encuadrada como Servicio de Interés Económico General, como parte de la categoría de Servicios Sociales de Interés General y eximirla de las normas de competencia.
  • Crear un volumen importante de vivienda pública para responder a las necesidades de las distintas categorías sociales y de ingresos y contrarrestar los efectos del mercado inmobiliario financiarizado (el encarecimiento de la vivienda como clase de activo).
  • Ampliar la parte socializada del sector de la vivienda expropiando un porcentaje de propiedades de propietarios institucionales y construidas por promotores privados y utilizando las propiedades de propietarios institucionales para viviendas sociales cuando éstas hayan permanecido vacías durante más de dos años.
  • Invertir el proceso de financiarización, regular a los propietarios institucionales, controlar los precios de la vivienda y del suelo en el mercado y los costes de los alquileres privados, y proteger a los inquilinos frente a los desahucios para que estas intervenciones puedan reforzar los derechos de los inquilinos.
  • Controlar y democratizar la financiación que fluye a través del sector de la vivienda para que los afanes de lucro no dominen su lógica en beneficio de las ganancias privadas, sino que sirvan a las necesidades de vivienda de la población como interés público.
  • En lugar de destinar fondos públicos a las constructoras privadas y ofrecer subvenciones y exenciones fiscales que desincentiven la producción privada de viviendas asequibles, estos fondos deberían destinarse a la socialización de la producción de viviendas. Este proceso debería estar bajo el control de las autoridades municipales, regionales o públicas.

 

Fuentes utilizadas:

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